ДОГОВІР ІПОТЕКИ

Місто ......., ....................... року.

Ми, попередньо ознайомлені з наслідками вчинюваної нотаріальної дії, розуміючи значення та умови цього правочину, його правові наслідки, підтверджуючи дійсність намірів при його укладанні, та те, що він не носить характеру мнимого та удаваного, і діючи добровільно:

...................., ідентифікаційний номер ................., що мешкає в місті ................ по вул................, який народився .............. року у місті .................., працює директором приватного підприємства «.................», ідентифікаційний код за даними ЄДРПОУ ............., надалі - ІПОТЕКОДАВЕЦЬ, з однієї сторони, та

..................., ідентифікаційний номер .................., що мешкає в місті .................... по вул................, надалі - ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЬ, з другої сторони, що разом іменовані СТОРОНИ, уклали цей договір про таке:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

  1. Цим договором забезпечується виконання зобов'язання, що виникло у ІПОТЕКОДАВЦЯ на підставі Договору позики від ............... року та додаткових угод до нього, надалі - Основний договір, укладеного ним із ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЕМ у простій письмовій формі на суму ............... гривень з обумовленим в Основному договорі строком повернення боргу до тридцять першого грудня дві тисячі п'ятого року з нарахуванням відсотків за користування позикою в розмірі ... % річних.
  2. В забезпечення виконання зобов'язань за Основним договором ІПОТЕКОДАВЕЦЬ передає в іпотеку цілу квартиру № .............. у будинку № ............. по вулиці ............. у м. ......., надалі - Предмет іпотеки. Ця квартира складається з однієї жилої кімнати, житловою площею ........ кв.м., загальною площею .................. кв.м.
  3. Вказана квартира є особистою приватною власністю ІПОТЕКОДАВЦЯ і належить йому на підставі Свідоцтва про право власності на житло, виданого ................... року ..............., реєстраційний № .............., згідно з .................... Право власності ІПОТЕКОДАВЦЯ зареєстроване Державним комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації» ............... року, реєстровий № ..............
  4. Вказане Свідоцтво про право власності на Предмет іпотеки передається ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЮ та повинно бути повернено ІПОТЕКОДАВЦЮ у разі належного виконання ним у повному обсязі зобов'язання за Основним договором. Для реєстрації прав власності на Предмет іпотеки у відповідності з положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку», цим договором ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЮ надається право: пред'являти Свідоцтво, усно та письмово звертатися, подавати, одержувати і підписувати необхідні довідки та документи, у тому числі заяви, до Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації» та інших установ, підприємств та організацій з питань отримання витягів та інших документів, а також вчиняти інші дії, пов'язані з цим питанням.

ВАРТІСТЬ ПРЕДМЕТА ДОГОВОРУ

  1. Сторони оцінюють Предмет іпотеки в суму ................ гривень. Оцінка Предмета іпотеки проведена за згодою сторін з урахуванням ринкових цін та обсягу можливих витрат, пов'язаних з його реалізацією.
  2. Відповідно до відомостей, викладених у Витязі № ........ від .................. року, що виданий Комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації», вартість квартири, що складає Предмет іпотеки, становить ............................ гривень.

ЗАЯВИ ТА ГАРАНТІЇ

  1. ІПОТЕКОДАВЕЦЬ заявляє та гарантує, що:
  • вищезазначене нерухоме майно належить йому на праві особистої приватної власності;
  • членів сім'ї, які б мали право на особистий сервітут, встановлений ст. 405 Цивільного кодексу України, немає;
  • квартира, яка є Предметом договору іпотеки, на момент його підписання нікому іншому не продана, не подарована, не відчужена іншим способом, не є предметом договору найму (оренди), в податковій заставі не знаходиться, в спорі і під забороною (арештом) не перебуває, раніше не передавалась в іпотеку як забезпечення власних зобов'язань чи зобов'язань третіх осіб, стосовно неї не була оформлена довіреність іншій особі щодо володіння з правом відчуження.
  1. Предмет іпотеки не занесено та не підлягає занесенню до Державного реєстру національної культурної спадщини.
  2. За даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна квартира, що є Предметом іпотеки, під забороною або арештом не перебуває, що підтверджується довідкою, отриманою приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ........................ року за № .......
  3. Відсутність податкової застави перевірено за Витягом з Державного реєстру застав рухомого майна, що отриманий ...................., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу .............. року за № ............... Квартира, що є Предметом іпотеки, не передана в іпотеку заставні щодо неї відсутні, що підтверджується Витягом з Державного реєстру іпотек, що отриманий ......................., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ............... року за № ...........
  4. ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЬ заявляє та гарантує, що:
  • інформація, яка стала йому відома у зв'язку із укладенням та виконанням цього договору, щодо якої ІПОТЕКОДАВЦЕМ було вказано на її конфіденційність, не буде розголошена третім особам за виключенням випадків, прямо передбачених чинним законодавством, а також випадків, коли надання такої інформації третім особам повинно відбутися у зв'язку із необхідністю забезпечення інтересів ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ, пов'язаних із збереженням Предмета іпотеки.

ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

  1. ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЬ має право:
  • у будь-який час протягом строку дії цього договору за умови попереднього письмового повідомлення ІПОТЕКОДАВЦЯ перевіряти документально і фактично наявність, розмір, стан і умови зберігання (утримання, використання) Предмета іпотеки;
  • вимагати від ІПОТЕКОДАВЦЯ створення умов, необхідних для збереження Предмета іпотеки;
  • вимагати від будь - кого припинення посягань на Предмет іпотеки які можуть спричинити його втрату або пошкодження;
  • якщо виникне загроза втрати, пошкодження, або зниження вартості Предмета іпотеки, вимагати заміну Предмета іпотеки а при відмові ІПОТЕКОДАВЦЯ виконати цю вимогу - достроково звернути стягнення на нього;
  • відступити права вимоги, забезпечені Предметом іпотеки, третій особі без одержання на це згоди ІПОТЕКОДАВЦЯ в порядку, визначеному статтею 24 Закону України «Про іпотеку»;
  • здійснювати переоцінку Предмета іпотеки у разі пролонгації Основного договору;
  • вимагати дострокового виконання забезпечених Предметом іпотеки зобов'язань у випадках:
а) порушення ІПОТЕКОДАВЦЕМ відповідних умов зберігання або експлуатації Предмета іпотеки;
б) використання ІПОТЕКОДАВЦЕМ одержаної позики не за цільовим призначенням або порушення інших умов Основного договору.
  1. ІПОТЕКОДАВЕЦЬ має право:
  • достроково виконати перед ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЕМ зобов'язання, що забезпечені цією іпотекою;
  • у будь - який час до моменту реєстрації переходу права власності на Предмет іпотеки до ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ припинити звернення стягнення на заставлене майно виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання за Основним договором разом з відшкодуванням будь-яких витрат та збитків, завданих ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЮ, включаючи витрати по вчиненню виконавчого напису, судові витрати, витрати на оплату винагороди залученим експертам (оцінювачам, юристам), витрати на підготовку до проведення прилюдних торгів тощо.
  1. ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЬ зобов'язаний:
  • прийняти виконані ІПОТЕКОДАВЦЕМ зобов'язання за Основним договором;
  • після виконання у повному обсязі зобов'язань за Основним договором здійснити усі необхідні дії щодо звільнення Предмета іпотеки від зобов'язань, якими він обтяжений згідно умов цього договору;
  • повернути ІПОТЕКОДАВЦЮ Свідоцтво про право власності на житло, яке було передано ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЮ згідно з п. 1 .3 цього Договору;
  • у разі відступлення прав за цим договором письмово повідомити ІПОТЕКОДАВЦЯ про це протягом п'яти днів з моменту такого відступлення.
  1. ІПОТЕКОДАВЕЦЬ зобов'язаний:
  • за свій рахунок застрахувати Предмет іпотеки на користь ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування, у розмірі не менш 100% від його вартості, на термін дії цього договору протягом ........... робочих днів від дати укладання цього договору та надати ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЮ відповідний договір страхування або сертифікат до нього. В разі порушення цієї умови ІПОТЕКОДАВЕЦЬ сплачує на користь ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ пеню, розраховану як подвійна облікова ставка НБУ від суми вартості незастрахованого Предмета іпотеки за кожний день прострочення (вартість Предмета іпотеки визначається згідно п. 2.1 цього договору);
  • на вимогу ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ забезпечити доступ ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЮ та його представникам до Предмета іпотеки, надавати йому всі документи, необхідні для перевірки наявності, стану, умов збереження та використання Предмета іпотеки;
  • не припускати погіршення стану Предмета іпотеки, під час дії цього договору вживати заходів для збереження Предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту;
  • негайно повідомляти ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погіршення стану Предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ за цим договором, включаючи порушення судових чи інших проваджень майнового характеру стосовно ІПОТЕКОДАВЦЯ;
  • при втраті (знищенні, загибелі) або пошкодженні Предмета іпотеки з вини ІПОТЕКОДАВЦЯ або виникненні загрози такої втрати чи пошкодження, негайно повідомити про це ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ і на вимогу останнього замінити його іншим рівноцінним майном, або, якщо це можливо, відновити знищений або пошкоджений Предмет іпотеки або, незалежно від настання терміну, виконати основне зобов'язання, а також відшкодувати ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЮ завдані збитки. Заміна Предмета іпотеки оформляється додатковою угодою до цього договору, яка посвідчуються нотаріально;
  • сплатити штрафні санкції (пеню) у випадках та розмірах, передбачених Основним договором, а також інші витрати на здійснення забезпеченої цим договором вимоги.
  1. ІПОТЕКОДАВЕЦЬ без письмової згоди ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ, яка має бути оформлена додатковою угодою до цього договору, протягом строку дії цього договору не вправі:
  • будь-яким способом відчужувати Предмет іпотеки (продавати, дарувати, міняти тощо) або передавати його в наступну іпотеку;
  • передавати Предмет іпотеки за договорами оренди, найму, у спільну діяльність чи обтяжувати Предмет іпотеки іншим чином;
  • проводити будь-які роботи, що погіршують стан Предмета іпотеки;
  • переплановувати, реконструювати квартиру, яка є Предметом іпотеки;
  • видавати довіреності на користування та розпорядження Предметом іпотеки;
  • виступати поручителем за третіх осіб.

ЗАДОВОЛЕННЯ ВИМОГ ТА ПОРЯДОК ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ

  1. Зобов'язання, забезпечене Предметом іпотеки, вважається виконаним у повному обсязі, якщо ІПОТЕКОДАВЦЕМ фактично повернута позика, сплачені проценти відповідно до Основного договору, можливі неустойки (пеня) та витрати, пов'язані з виконанням зобов'язань за Основним договором, та виконані інші зобов'язання, що випливають з Основного договору.
  2. У разі порушення основного зобов'язання або умов цього договору ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЬ надсилає ІПОТЕКОДАВЦЮ письмову вимогу про усунення порушення, в цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцяти-денний строк та попередження про звернення стягнення на Предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ залишається без задоволення, ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЬ вправі розпочати звернення стягнення на Предмет іпотеки.
  3. В разі невиконання або неналежного виконання ІПОТЕКОДАВЦЕМ в строк до .......... року зобов'язання за Основним договором, сторони домовилися про те, що звернення стягнення на передане в іпотеку майно може бути здійснено шляхом, передбаченим Законом України «Про іпотеку», у тому числі й шляхом вчинення виконавчого напису з покладенням обов'язку оплати нотаріальних дій на ІПОТЕКОДАВЦЯ.
  4. За домовленістю сторін, у разі невиконання ІПОТЕКОДАВЦЕМ зобов'язання за Основним договором до ......... року, цей договір передбачає, що ............ року .............. набуває право звернути стягнення на квартиру № ........... у буд. № ............... по вул. .......... у м. ......... в рахунок виконання зобов'язання за Основним договором у порядку, передбаченому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», та зареєструвати право власності на Предмет іпотеки. В такому випадку цей договір виступає правовстановлюючим документом та є правовою підставою для реєстрації права власності ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ на Предмет іпотеки. У разі переходу до ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ права власності на Предмет іпотеки права і вимоги інших осіб на це нерухоме майно, зареєстровані у встановленому законом порядку, залишаються дійсними. ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЬ несе відповідальність за задоволення прав чи вимог інших осіб на предмет іпотеки, які мають вищий пріоритет. Задоволення прав чи вимог осіб з нижчим пріоритетом здійснюється у межах перевищення вартості нерухомого майна, визначеної шляхом його оцінки, після задоволення прав чи вимог, які мають вищий пріоритет, над розміром забезпеченої цим договором вимоги ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ.
  5. Сторони домовились про те, що на протязі ........... днів з моменту переходу до ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ права власності на Предмет іпотеки, ІПОТЕКОДАВЕЦЬ зобов'язаний передати йому всю технічну та іншу документацію відносно Предмета іпотеки.
  6. У разі набутгя ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЕМ права власності на Предмет іпотеки, всі мешканці зобов'язані звільнити згадану квартиру протягом одного місяця з дня отримання відповідної письмової вимоги, згідно з наданими заявами мешканців квартири: ..................., які своїми заявами свідчать, що ознайомлені з умовами договору та попереджені про наслідки, справжність підпису яких засвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ........... року, за відповідними реєстровими номерами ..........
  7. У разі належного виконання ІПОТЕКОДАВЦЕМ основного зобов'язання ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЬ зобов'язаний передати належний йому примірник цього договору ІПОТЕКОДАВЦЮ. Знаходження примірника цього договору у ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ після ......... року свідчить про неналежне виконання або невиконання основного зобов'язання ІПОТЕКОДАВЦЕМ.
  8. ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЬ набуває права звернути стягнення на Предмет іпотеки незалежно від настання строку виконання основного зобов'язання у наступних випадках:
  • повного або часткового неповернення у встановлені Основним договором строки суми позики;
  • несплати або часткової несплати у встановлені Основним договором строки сум процентів.

СТРОК ДІЇ ДОГОВОРУ

  1. Цей договір вступає в силу з моменту його нотаріального посвідчення та діє до повного виконання зобов'язань за Основним договором та додатковими угодами до нього.
  2. Цей договір припиняє дію при виконанні ІПОТЕКОДАВЦЕМ умов Основного договору, на підставах, визначених ст. 17 Закону України «Про іпотеку», та інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

ПОРЯДОК ВИРІШЕННЯ СПІРНИХ ПИТАНЬ, ПОВ'ЯЗАНИХ З ЦИМ ДОГОВОРОМ

  1. Розбіжності, що можуть виникнути в процесі виконання вимог цього правочину, будуть попередньо розглядатись сторонами з метою відпрацювання взаємоприйнятних рішень. Спірні питання, що стосуватимуться виконання правочину, підлягають вирішенню у судовому порядку. Розірвання іпотечного договору здійснюється відповідно до вимог цивільного законодавства.
  2. Питання, не врегульовані цим договором, вирішуються відповідно до вимог чинного законодавства.

ДОДАТКОВІ УМОВИ

  1. Квартира, що є Предметом іпотеки, залишається в користуванні ІПОТЕКОДАВЦЯ, який вправі володіти і користуватися нею за цільовим призначенням.
  2. Цей договір за домовленістю сторін укладений без випуску заставної.
  3. Сторони договору домовились про те, що цей договір укладається з накладенням заборони відчуження.
  4. Вимоги ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ набувають пріоритет на Предмет іпотеки з часу та дня державної реєстрації відповідного повідомлення у Державному реєстрі іпотек.
  5. Порядок державної реєстрації іпотеки, порядок задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок Предмета іпотеки та можливість випуску заставної сторонам роз'яснено нотаріусом.
  6. Ризик випадкової загибелі Предмета іпотеки несе ІПОТЕКОДАВЕЦЬ.
  7. При частковому виконанні ІПОТЕКОДАВЦЕМ забезпеченого іпотекою зобов'язання іпотека зберігається в початковому обсязі.
  8. У випадку смерті ІПОТЕКОДАВЦЯ зобов'язання за цим договором переходять до його спадкоємців.
  9. Ця іпотека зберігає силу і у випадках, коли у встановленому законом порядку відбувається відступлення ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЕМ забезпеченого іпотекою права вимоги іншій особі, або переведення боржником боргу, який виник із забезпеченої іпотекою вимоги, на іншу особу.
  10. Всі повідомлення між Сторонами здійснюються у письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів або телеграм.
  11. Витрати із нотаріального оформлення цього договору несе ІПОТЕКОДАВЕЦЬ.
  12. Цей договір складено у трьох примірниках, один з яких разом із супровідними документами призначається для зберігання в справах приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ..........,а інші видаються сторонам за договором.

Підписи сторін:

(Посвідчувальний напис нотаріуса)

Заборона відчуження

...................... року мною, ..................., нотаріусом Київського міського нотаріального округу, на підставі статті 73 Закону України «Про нотаріат» та у зв'язку з посвідченням цього договору іпотеки накладається заборона відчуження зазначеної в договорі квартири, яка належить ..........................., до припинення договору.

Зареєстровано в реєстрі за № ........

Стягнуто плати ................

Нотаріус: Печатка, Підпис

Коментарі

Після прийняття низки нормативних актів (Закон про іпотеку, Закон України від 19.06.2003 р. № 978-IV „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, Закон України від 19.06.2003 р. № 979-IV „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” з’явилися нові правовідносини на іпотечному ринку, а саме:

  • правовий режим нерухомого майна поширився на повітряні, морські судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти;
  • виключено із обов’язкового нотаріального посвідчення договори застави транспортних засобів;
  • іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов’язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа;
  • при передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека поширюється на належну на праві власності земельну ділянку, теж саме стосується і коли передається в іпотеку земельна ділянка;
  • стало можливо одночасне укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна та іпотечного договору;
  • з’явились нові предмети іпотеки, такі як об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору;
  • виключено обов’язковість проведення експертної оцінки майна при передачі його в заставу;
  • передбачена обов’язкова державна реєстрація іпотеки, реєстрація змін і доповнень до іпотечного договору та припинення іпотеки;
  • нотаріальне посвідчення іпотечного договору здійснюється за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця;
  • новою істотною умовою іпотечного договору є посилання на випуск заставної або її відсутність;
  • про накладання заборони на відчуження предмета іпотеки, якщо це передбачено умовами договору, необхідно повідомляти іпотекодержателя;
  • договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню, є правовстановлюючим документом, якщо умовами такого договору передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.

Згідно ст. 5, Закону "Про іпотеку", для того щоб нерухоме майно стало предметом іпотеки, воно має відповідати таким умовам:

по-перше, таке майно має належати іпотекодавцю на праві власності (або на праві господарського відання);
по-друге, нерухоме майно має бути відчужуваним і на нього може бути звернено стягнення;
по-третє, таке майно має бути зареєстроване як окремий виділений у натурі об’єкт права власності.

З огляду на це можна констатувати, що обов’язкові умови, яким має відповідати предмет іпотеки, створюють підґрунтя для задоволення іпотекодержателем своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, якщо іпотекодавець не виконає перед ним забезпеченого іпотекою зобов’язання.

Предметом іпотеки може бути:

  • нерухоме майно, зокрема, земельні ділянки та об’єкти незавершеного будівництва;
  • нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, тобто майнові права на нерухоме майно.

Згідно тієї ж статті 5 Закону "Про іпотеку" , об’єктом іпотеки може бути один або декілька об’єктів нерухомого майна якщо:

  • належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, де іпотекодавець державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
  • може бути відчужене іпотекодавцем і на нього може бути звернено стягнення;
  • зареєстровано як окремий виділений у натурі об’єкт права власності (частка повинна бути виділена в окремий об’єкт, виділ частки із майна це ст. 364 ЦК, абзац 2 ст. 6 Закону № 898-IV). Частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї, як на окремий об’єкт нерухомості. Є виняток, коли іпотека поширюється на частину об’єкта нерухомого майна, якщо вона не може бути виділена в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації прав власності на неї, як на окремий об’єкт нерухомості;
  • об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Цим пунктом передбачено два види об’єкта предмета іпотеки: об’єкт незавершеного будівництва (про це нижче), та інше нерухоме майно, яке стане власністю у майбутньому.

Важливо зазначити, що до введення в дію зазначених вище законодавчих актів про іпотеку існувала тільки одна підстава для виникнення іпотеки — відповідний договір. Відповідно до чинного законодавства про іпотеку, іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і є дійсною до припинення основного зобов’язання, виконання якого забезпечено іпотекою. Крім того, іпотекою можна забезпечувати виконання зобов’язання, яке може виникнути в майбутньому, але підставою для цього має бути договір, що набрав чинності. Якщо інше не встановлено законом або іпотечним договором, іпотекою також забезпечуються вимоги іпотекодержателя щодо відшкодування.

Одним з найважливіших та найконфліктніших з юридичної точки зору є статус сторін договору іпотеки, їх взаємних прав та обов’язків. Відповідно до ст. 1 Закону України „Про іпотеку” учасниками іпотечних відносин виступають іпотекодавець та іпотекодержатель. Іпотекодавцем та іпотекодержателем можуть виступати громадяни, юридичні особи і держава. Іпотекодержателем є кредитор за основним зобов’язанням. Іпотекодавцем може бути як боржник, так і третя особа (майновий поручитель). Введення такого положення передбачало розмежування на рівні термінів два види іпотекодавців. Іпотекодавця, який встановлює іпотеку в забезпечення свого зобов’язання вирішено було називати боржником, а іпотекодавця, який встановлює іпотеку в забезпечення виконання зобов’язання іншої особи - боржника - майновим поручителем. Відповідно до ст. 11 Закону України „Про іпотеку”, майновий поручитель є іпотекодавцем відповідно до іпотечного договору і не несе відповідальність перед іпотекодержателем за виконання основного зобов’язання боржником. В разі порушення боржником основного зобов’язання майновий поручитель відповідає лише за задоволення вимоги іпотекодержателя нерухомим майном, що і є предметом іпотеки.

В своєму Роз’ясненні від 24 грудня 1999 р. № 02-5/602 „Про деякі питання практики вирішення спорів, пов’язаних із застосуванням Закону України „Про заставу” Вищий арбітражний суд України (зараз - Вищий господарський суд України) закріпив у п. 3 положення про те, що за змістом статті 11 Закону України „Про заставу” заставодавцем (іпотекодавцем) - як боржником, так і майновим поручителем - може бути підприємство чи організація, що є власником майна і має право відчужувати заставлене майно, або держава в особі уповноважених нею органів, а також підприємство чи організація, яким власником передано це майно і право застави на нього. Виходячи з вищесказаного, постає питання: „В яких правовідносинах відповідно до іпотечного договору перебувають боржник і майновий поручитель?”.

Термін „майновий поручитель” вперше з’явився в нашому законодавстві з вступом в дію Закону України „Про заставу”. Висловлюються думки про те, що вищезазначені відносини слід розглядати, як ні що інше, як поруку. Керуючись ст. 553 Цивільного кодексу України, поруку можна визначити як самостійний спосіб забезпечення виконання зобов’язання, за яким поручитель поручається перед кредитором боржника за виконання ним свого обов’язку. Отже, відносини, які виникають за участю майнового поручителя в іпотечному договорі, є поєднанням декількох способів забезпечення виконання зобов’язання, а саме: поруки та (застави) іпотеки, що є новим винаходом для нашого законодавства.

У разі задоволення вимог кредитора майновим поручителем, відносини іпотеки між іпотекодержателем (кредитором) і іпотекодавцем припиняються. Водночас третя особа (майновий поручитель) одержує право регресу до боржника, який був учасником основного зобов’язального правовідношення. До майнового поручителя, який виконував забезпечене зобов’язання, переходять усі права кредитора за цим зобов’язанням.

Певні юристи притримуються тієї точки зору, що до договору іпотеки не можуть застосовуватися положення окремого виду забезпечення виконання зобов’язання (а саме - поруки). Майновий поручитель не є стороною основного договору, забезпеченого заставою (іпотекою). Він лише зобов’язується перед кредитором відповідати за виконання боржником договірних зобов’язань в межах вартості переданого ним в заставу (іпотеку) майна.

Характеризуючи учасників, доцільно було б розглянути сукупність прав та обов’язків, які виникають між ними в процесі реалізації іпотечних правовідносин. На підставі аналізу визначення поняття „іпотека” можна зробити висновок про те, що іпотекодавець зберігає за собою право володіння та користування предметом іпотеки. При користуванні іпотекодавець має право одержувати продукцію, плоди і доходи, якщо інше не передбачено договором, а також повинен не припускати погіршення стану предмета іпотеки та зменшення його вартості понад норми його звичайної амортизації. Невиконання іпотекодавцем обов’язку по збереженню вартості заставленого майна слід розглядати як зловживання суб’єктивним правом. Іпотекодавець також зобов’язаний вживати за власний кошт всі необхідні заходи для належного збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного ремонту, відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист предмета іпотеки від незаконних посягань та вимог інших осіб; повинен своєчасно повідомляти іпотекодержателя про будь-яку загрозу знищення, пошкодження, псування чи погіршення стану предмета іпотеки, а також про будь-які обставини, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя.

Іпотекодавець має право передавати в наступну іпотеку, якщо інше не встановлено попереднім іпотечним договором, предмет іпотеки за погодженням з іпотекодержателем. Це пов’язано з тим, що вартість заставленого майна може перевищувати вартість основного зобов’язання. Тому боржникові надано права заставляти одне і те ж саме майно одночасно декільком кредиторам. У світовій практиці це явище одержало назву „застава застави”. При цьому на іпотекодавця законом покладається обов’язок до укладення іпотечного договору попередити кредитора про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки. У разі порушення цього обов’язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання та відшкодування завданих збитків. Законом передбачено надання іпотекодавцю права дострокового виконання основного зобов’язання, а також за погодженням з іпотекодержателем: відчужувати, заповідати предмет іпотеки; передавати у спільну діяльність, лізинг, оренду, користування; зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки. Закон України „Про іпотеку” говорить, що іпотекодержатель за рахунок предмета іпотеки має право задовольнити свої вимоги за основним зобов’язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачено умовами договору, що обумовлює основне зобов’язання. У разі порушення іпотекодавцем обов’язків, встановлених договором, має право вимагати дострокового виконання основного зобов’язання, а в разі його невиконання звернути стягнення на предмет іпотеки. Якщо договором передбачено випуск заставної, то іпотекодержатель (власник заставної) може до настання строку виконання боржником зобов’язання за заставною проводити операції з належними йому заставними для рефінансування власної діяльності шляхом залучення додаткових грошових коштів від інших осіб. Кредитор має право передати свої права за договором іпотеки іншій особі шляхом відступлення права вимоги. Відступлення іпотекодержателем своїх прав за договором іпотеки іншій особі здійснюється без згоди іпотекодавця і означає одночасне відступлення права вимоги тій самій особі за основним зобов’язанням, якщо не буде доведено інше.

Відповідно до розділу V Закону України „Про заставу” передбачена застава майнових прав. Таким чином, іпотекодержатель має право укласти договір застави права вимоги по кредитному договору чи іншому основному зобов’язанню забезпеченому іпотекою. Дане право може бути заставлене шляхом передачі договору іпотеки іншій особі - заставодержателю договору іпотеки в забезпечення кредитного договору між цією особою і заставодержателем, названим в договорі іпотеки (іпотекодержателем). Іпотекодержатель зобов’язаний повідомити свого іпотекодавця-боржника про здійснену заставу прав. Строкове право вимоги, яке належить заставодавцю-кредитору, яким виступає іпотекодержатель, може бути предметом застави тільки до закінчення строку його дії. При невиконанні кредитного договору, забезпеченого заставою договору іпотеки, іпотекодержатель буде зобов’язаний на вимогу заставодержателя договору іпотеки відступити йому свої права, що він має до іпотекодавця за іпотечним договором. У разі відмови від відступлення права вимоги заставодержатель договору іпотеки має право вимагати в судовому порядку переведення на себе такого права. При цьому заставодержатель договору іпотеки набуває всіх прав та обов’язків, що мав іпотекодержатель за іпотечним договором, і вправі звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов договору іпотеки та забезпеченого ним основного зобов’язання.

Закон України „Про іпотеку” передбачає сукупність норм диспозитивного характеру щодо прав та обов’язків сторін за договором. Стаття 5 передбачає, що ризик випадкового знищення, пошкодження або псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено договором. Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб’єктом оціночної діяльності. У випадках встановлених законом, оцінка предмета іпотеки має проводитися виключно суб’єктом оціночної діяльності. За загальним правилом, страхування предмета іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, пошкодження або псування лежить на іпотекодавцеві, якщо договором цей обов’язок не буде покладено на іпотекодержателя. Якщо іпотекодавець не застрахував предмет іпотеки і такого обов’язку не було покладено договором на іпотекодержателя, то іпотекодержатель має право застрахувати предмет іпотеки і вимагати від іпотекодавця негайного відшкодування всіх витрат, понесених ним у зв’язку з страхуванням предмета іпотеки. Договір страхування укладається на користь іпотекодержателя, який у разі настання страхового випадку набуває право вимоги до страховика (стаття 8 Закону). Обов’язки майнового поручителя як учасника заставних (іпотечних) відносин передбачаються договором. Це може бути окремий договір кредитора (іпотекодержателя) з майновим поручителем (іпотекодавцем), або єдиний договір іпотеки, який укладається за участю іпотекодержателя (кредитора), боржника та іпотекодавця (майнового поручителя).

На прикінці слід зазначити, що з прийняттям Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек, затвердженого Постановою КМУ "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек" від 31 березня 2004 р. № 410 і, як наслідок цього, введенням в дію Державного реєстру іпотек, іпотекодержателі отримали змогу використати всі надані законодавством механізми для більш повного забезпечення реалізації своїх прав у задоволенні вимог за рахунок предмета іпотеки перед іншими іпотекодержателями незареєстрованих або зареєстрованих пізніше прав чи вимог на предмет іпотеки.