Оформлення повернення орендованого майна

Договір оренди нерухомого майна між юридичними особами передбачав право кожної зі сторін на його дострокове одностороннє розірвання. Орендар скористався цим правом, направивши орендодавцеві повідомлення про відмову від договору, та звільнив приміщення. Але повернення об’єкта оренди не було оформлено актом приймання-передачі. Чи є це порушенням? Якщо так, то які його негативні наслідки?

Відсутність акту приймання-передачі нерухомого майна після припинення договору оренди є порушенням ч. 2 ст. 795 Цивільного кодексу України (ЦК). Спочатку опишемо негативи ситуації, в якій опинився орендар, а потім порадимо, як вийти з неї з найменшими втратами.

Отже, негативи. По-перше, орендар, бажаючи припинити відносини оренди, не врахував специфіки їх правового регулювання. Полягає вона у наступному. Оскільки обидві сторони договору оренди - юридичні особи, то відносини між ними регулюються переважно нормами Господарського кодексу України (ГК) (в силу ч. 2 ст. 4 та ч. 6 ст. 283 кодексу). І тільки якщо відносини не врегульовані ГК, застосовуються норми ЦК про найм. Якщо ЦК дозволяє передбачати у договорі оренди умову про його одностороннє розірвання і для більшості людей така можливість є очевидною, то ч. 1 ст. 291 ГК містить правило: одностороння відмова від договору оренди не допускається. Ця норма звучить як імперативна. Виходить, що одностороння відмова орендаря від договору є нікчемною, тобто такою, що не тягне жодних правових наслідків (нікчемною є і сама умова договору про можливість одностороннього розірвання). Це в свою чергу означає, що договір є чинним, орендар продовжує легально користуватися майном та повинен сплачувати орендну плату.

По-друге, згідно ч. 2 ст. 795 ЦК договір найму нерухомості припиняється з моменту підписання сторонами акту повернення об’єкта оренди. Виходить, знову ж, що договір оренди є дійсним і орендар повинен сплачувати орендну плату аж до підписання акту з орендодавцем.

Юрист би зі мною погодився, що дві наведені вище норми та зроблені на їх підставі висновки якось не вписуються в межі загальних принципів регулювання договірних відносин і відносин оренди зокрема. Тому не виключаю, що доклавши деяких зусиль у суді, грамотний спеціаліст такі висновки спростує і доведе, що договір припинено внаслідок одностороннього розірвання. Але легше орендарю від цього не стане: якщо вважати наш договір оренди припиненим з моменту односторонньої відмови, наступають негативні наслідки, встановлені ч. 2 ст. 785 ЦК. Зазначена норма передбачає, що орендодавець має право вимагати від орендаря, який після припинення договору негайно не повернув майно, сплати неустойку у розмірі подвійної плати за користування майном за час прострочення. Крім того орендар, який затримав повернення орендованого майна, несе ризик його випадкового знищення або випадкового пошкодження (ст. 772 ЦК).

Виходить, що орендарю у будь-якому разі доводиться платити: або орендну плату, або (ще гірше) неустойку в розмірі подвійної орендної плати. Але тільки якщо він не продемонструє винахідливість. І саме в цьому ми йому допоможемо.

Якщо орендодавець обізнаний з вимогами ч. 2 ст. 795 ЦК та ч. 1 ст. 291 ГК, зміст яких ми виклали вище, і стверджує, що договір оренди є дійсним за відсутності двосторонньої угоди про його розірвання та/або майно вважається неповернутим за відсутності письмового акту приймання-передачі, є сенс доводити протилежне. Як угода про розірвання договору, так і акт приймання-передачі нерухомості, є двосторонніми правочинами, а отже при їх вчиненні треба дотримуватися вимог ЦК щодо правочинів. Відповідно до ст. 208 ЦК правочини між юридичними особами належить вчиняти в письмовій формі.

Усна форма правочину між юридичними особами буде вважатися порушенням. Проте відповідно до ч. 1 ст. 218 ЦК таке порушення не має наслідком недійсність правочину. Єдиний негативний наслідок такого порушення полягає у тому, що в разі спору заінтересована сторона не зможе посилатися у суді на показання свідків для підтвердження (або заперечення) факту вчинення правочину або для підтвердження (заперечення) окремих його частин. Іншими засобами доказування (письмовими доказами, звуко- і відеозаписами тощо) ці факти доводити можна. Як підтверджує практика, це нерідко вдається. Отже, треба збирати усі можливі прямі та непрямі докази того, що угода про розірвання та/або акт приймання-передачі було вчинено в усній формі. Перерахувати усі можливі свідчення цього ми не зможемо, оскільки вони можуть бути дуже різноманітними.

1 Розрізняють імперативні та диспозитивні правові норми. Диспозитивна правова норма - це така норма, що дозволяє сторонам за взаємною згодою відступити від її змісту та врегулювати в договорі свої відносини по-своєму, а імперативна правова норма - це така норма, що не може бути змінена за згодою сторін.

2 Правочином є дія особи (або двох, кількох осіб), спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків. Угода про розірвання договору та акт приймання-передачі спрямовані на припинення цивільних прав та обов’язків.

Але приклад наведемо. Так, якщо орендар повідомив орендодавця про розірвання договору, а орендодавець погодився з цим (про це може свідчити, зокрема, його поведінка - так звані конклюдентні дії, наприклад, якщо він передав майно новому орендарю), таку згоду можна вважати відповіддю (акцептом) на пропозицію (оферту) розірвати договір. З моменту отримання орендарем акцепту угода про розірвання договору вважатиметься вчиненою.

Тепер подумаємо, як поступити у випадку, якщо орендодавець не заперечує того факту, що договір оренди розірвано, але акта приймання-передачі підписано не було. Орендар побоюється, що надавши проект акта орендодавцю на підпис (а останній до цього моменту, може, і гадки не мав, що ще якийсь акт підписувати треба), наштовхне його на думку про прострочення повернення майна та можливість стягнути кошти. Треба усвідомити: відсутність акта ще не говорить про те, що нерухомість не було передано. Але задача орендаря - зібрати якомога більше доказів на свою користь. Доцільно буде вчинити такі дії:

- написати орендодавцю листа такого змісту: договір оренди припинено, але в силу ч. 1 ст. 777 ЦК колишній орендар має переважне право на укладення договору на новий строк, що він і хоче зробити. Не виключено, що орендодавець вже знайшов нового орендаря, та ще і на більш вигідних умовах, і у відповідь напише, що не бажає укладати договір на новий строк. Відсутність у відповіді претензій щодо неповернення об’єкта оренди буде побічним свідченням вчасного його повернення. А якщо орендодавець до того ж прямо вкаже, що об’єктом оренди він користується сам або ним користується новий орендар, то і взагалі не може бути жодних питань.

Але будьте обережні. Лист треба скласти так, щоб він розцінювався орендодавцем як пропозиція приступити до переговорів, а не як пропозиція укласти договір в розумінні ЦК (оферта), адже орендодавцю, який отримав лист-оферту достатньо відповісти листом з однією тільки фразою «так, згоден», щоб договір вважати укладеним, і орендар вже не відвертиться.

Справа в тому, що ЦК та ГК, а також звичаї ділового обороту, допускають укладення договорів не тільки шляхом оформлення єдиного документа під назвою «Договір», але і шляхом обміну листами, телеграмами тощо. Тому лист має бути «сирим» - без вказівок на конкретні умови (строк дії, розмір орендної плати тощо) майбутнього договору. Також в листі не завадить таке формулювання «у разі прийняття вами даної пропозиції прошу повідомити про місце та час переговорів щодо майбутнього договору»;

- якщо орендар остаточно не розрахувався з орендодавцем, можна звернути увагу орендодавця на правило ст. 545 ЦК, яке зобов’язує кредитора (орендодавця), який прийняв виконання зобов’язання, на вимогу боржника (орендаря) видати йому розписку про одержання виконання (орендної плати за весь час оренди або чергового платежу). ЦК не каже, як має виглядати така розписка, тому скласти її можна в довільній формі. Варто оформити документ так, щоб він свідчив про відсутність у орендодавця майнових (грошових) претензій до орендаря. На практиці з цією метою підписують акти звірки.

Якщо подібний документ буде оформлено і потім орендодавець згадає про відсутність акту приймання-передачі та претендуватиме на орендну плату або неустойку, це буде вагомим аргументом на користь орендаря. Чому таку вимогу доцільно заявляти перед тим, як здійснювати остаточний розрахунок?

Тому що є можливість для маніпуляцій: остаточний розрахунок можна затримати до оформлення акту звірки (або розписки в іншій формі). Це дозволяється ч. 4 ст. 545 ЦК, яка гласить, зокрема, що у разі відмови кредитора видати розписку боржник має право затримати виконання зобов’язання і в цьому разі настає прострочення кредитора.

Скажемо ще кілька слів про неустойку за прострочення повернення орендарем об’єкта оренди (ч. 2 ст. 785 ЦК). По-перше, неустойка є мірою юридичної відповідальності або, якщо використовувати термінологію ГК - господарською санкцією. Згідно ч. 1 ст. 614 ЦК (близьке за змістом правило міститься у ч. 2 ст. 218 ГК) особа, яка порушила зобов’язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.

Тобто якщо об’єктивно має місце порушення, але відсутній такий суб’єктивний (психологічний) фактор, як вина, підстав для відповідальності немає. Друга справа, що в силу принципу презумпції вини (ч. 2 ст. 614 ЦК) відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов’язання. По-друге, як ми зазначали, підставою для сплати неустойки за ч. 2 ст. 785 ЦК є не виконання орендарем обов’язку повернути об’єкт оренди. Погодьтеся, що твердження «акт приймання-передачі не підписано» та твердження «орендар не виконує обов’язку повернути майно» не тотожні.

А може це орендодавець не виконує свого обов’язку прийняти об’єкт оренди після припинення договору та підписати зі свого боку акт? Закон не містить вказівки на те, хто повинен скласти проект акту приймання-передачі, хто має проявити ініціативу зустрітися та оформити приймання-передачу. Більш того, згідно п. 1 ч. 1 ст. 532 ЦК зобов’язання про передання нерухомого майна виконується за місцезнаходженням цього майна. Логічно припустити, що на момент припинення договору оренди нерухомості представники орендаря ще знаходилися за місцезнаходженням майна (перебували в офісі, на подвір’ї тощо). А чи з’явилися туди представники орендодавця? Так ось це вже доводитимуть вони.