Целевое назначение земли

В последнее время покупка земельных участков сопровождается в дальнейшем изменением их целевого назначения. Этот процесс очень затратный и сопровождается целым рядом бюрократических преград, что порой превращается в проблему.

Наверное, поэтому собственники земельных участков все чаще обращаются к специалистам за консультациями в надежде найти какие - нибудь более легкие пути. Желание угодить своим заказчикам порой толкает специалистов давать консультации или просто советы, которые не всегда применимы в практике, но зато «радуют слух» заказчиков.

Ниже будет рассмотрена всего лишь один вопрос из множества, которые могут возникнуть у собственника земли при изменении ее целевого назначения. Этот вопрос касается определений некоторых понятий.

Все земли, которые находиться на территории Украины, отнесены к определенной категории. Правовой режим земель, которые являются собственностью Украины, но расположены на территории других государств, определяются законодательством тех государств.

Основным критерием отнесения земельного участка к определенной категории является его целевое назначение.

Земельный кодекс Украины (в дальнейшем Кодекс) определяет 9 категорий земель в зависимости от их целевого назначения. Перечень категорий содержаться в ст. 19 Кодекса:

а) земли сельскохозяйственного назначения;

б) земли жилищной и общественной застройки;

в) земли заповедного естественно и другого природоохранного назначения;

г) земли оздоровительного назначения;

ґ) земли рекреационного назначения;

д) земли историко-культурного назначения;

е) земли лесохозяйственного назначения;

є) земли водного фонда;

ж) земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Как видно из вышеуказанного определение целевого назначения земель в большей части зависит от видов экономической деятельности, которые могут производиться на этих землях, а также в зависимости от объектов которые на них находятся и состава грунтов. Но, состав грунтов, наверное, в меньшей степени влияет на фактор определения целевого назначения земли. Ведь если возникла необходимость строительства промышленного предприятия в определенной местности, то вряд ли для этого не будет выведена земля из сельхозоборота. Кроме этого в дальнейшем Кодекс дает определение - для чего используются каждая из категорий земель.

Все вышеуказанное касается целевого назначения земли. Если же рассматривать землю как объект права собственности, то речь пойдет о земельном участке, т. е. о той части земли, которая выделена в натуре, на местности, имеет установленные границы, закреплена за конкретным лицом и также имеет свое назначение. И тут возникает вопрос, целевое назначение или функциональное. В форме государственного акта на право собственности на земельный участок указано целевое назначение (использование). Так все же назначение или использование? Ведь два этих понятия не тождественны. Если участок выделяется кому – то для чего – то, то логично, что в государственных актах указывается целевое использование земельного участка, т. е то для какого конкретного вида экономической деятельности участок будет использоваться. Но, почему в форме решили все – таки оставить и термин назначение? Неоднозначное указание в форме государственного акта «целевое назначение (использование) приводит к тому, что на практике государственные органы принимают решения об изменении целевого назначения и указывают новое целевое назначение «земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения». На самом деле в акте должно быть указано не целевое назначение земельного участка, а его функциональное использование и вот почему.

Кодекс определяет для чего и кому выделяется земельный участок из каждой категории. Например, земли сельскохозяйственного назначения могут передаваться для ведения личного крестьянского хозяйства или для товарного сельскохозяйственного производства. При этом, в зависимости от того какое именно товарное производство будет осуществляться выделяется либо пашня либо несельхозугодия. Выделение земли означает передачу юридическому или физическому лицу конкретного земельного участка с установленными границами и оформлением соответствующего документа – государственного акта или договора аренды. Приняв решение о выделении участка для конкретных целей в акте указывается для чего именно этот участок выделяется, т. е его функциональное назначение. Это, прежде всего, способствует контролю со стороны государства за целевым использованием земли.

Но, вернемся к вопросу изменения целевого назначения земли. Этот вопрос сейчас наиболее актуален для тех земель, которые представляют интерес для инвесторов – строителей.

Согласно ст. 20 Кодекса изменение целевого назначения земли осуществляется по инициативе собственника согласно решения местного органа самоуправления или государственной власти в зависимости от их компетенции. Порядок изменения целевого назначения земли утвержден Кабинетом Министров Украины. Этот Порядок регулирует изменение именно целевого назначения земли, т. е перевод земельного участка из одной категории в другую. О категориях смотри выше.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда участок из земель сельхозназначения выделен для ведения личного крестьянского хозяйства, передается другому лицу для личного подсобного хозяйства. Как утверждают некоторые специалисты передача участка в рамках одной категории, но для других целей не требует прохождения процедуры по изменению целевого назначения. Всегда ли?

Рассмотрим некую ситуацию, когда собственник отчуждает земельный участок. В государственном акте указано, что целевое назначение (использование) участка «для ведения личного крестьянского хозяйства». Новый собственник – юридическое лицо имеет намерение использовать этот участок для «подсобного хозяйства». Заключая договор на отчуждение земельного участка, стороны не имеет права в договоре определить другое назначение земли отличное от того, которое указано в государственном акте. При этом новый собственник получит государственный акт с той же формулировкой, что и была в старом государственном акте в отношении целевого использования земли. Имея необузданное желание использовать земельный участок для подсобного хозяйства, новый собственник должен будет пройти процедуру изменения целевого использования земли. И связано это с тем, что:

1. Для личного крестьянского хозяйства земельные участки выделяются гражданам, но не юрлицам ( п. а) п. 3 ст. 22 Кодекса).

2. Оснований для выдачи государственного акта «для подсобного хозяйства» не будет, даже если стороны предусмотрят это договором.

Наведенный пример, к стати из практики, говорит о том. что не всегда перевод земельного участка в рамках одной категории не требует прохождения процедуры изменения его целевого назначения.