Право власності на нерухоме майно: порядок набуття та державної реєстрації

Загальні засади права власності

Право власності є тим фундаментом на якому базується правова система будь - якої країни. Конституція України встановила основні засади права власності. В Україні існує приватна, державна, комунальна власність. Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається в порядку визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватись об'єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону.

Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право власності є непорушним. Примусове відчуження об'єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану. Конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом.

Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

Власність зобов'язує. Вона не повинна використовуватись на шкоду людині і суспільству. Держава забезпечує захист усіх прав власності і господарювання. Усі суб'єкти права власності рівні перед законом. Закон України "Про власність" визначає загальний правовий режим власності в Україні, правові основи набуття, здійснення і припинення права власності.

Право власності складається з права володіння, права користування і права розпорядження. Правом володіння визнається юридично забезпечена можливість фактичного панування власником над майном, не пов'язана з використанням його властивостей. Правом користування визнається юридично забезпечена можливість власником здобувати з належного йому майна корисні властивості. Правом розпорядження визнається юридично забезпечена можливість визначати долю майна. Право власності виникає внаслідок створення майна, одержання плодів і доходів від цього майна, використання природних ресурсів, придбання майна за угодами та на інших підставах не заборонених законом.

З набуттям чинності Закон України "Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Цивільного кодексу України", відповідно до перехідних положень якого втратили силу положення Закону України "Про власність". У зв'язку з цим на нормативному рівні не закріплена колективна форма власності, що була передбачена Законом України "Про власність", якщо не враховувати, що п. 1 ст. 63 Господарського кодексу України встановлено, що залежно від форм власності, передбачених законом, в Україні можуть існувати підприємства, які діють на основі колективної власності (підприємство колективної власності).

Право власності на землю

Згідно статті 3 Земельного кодексу України власність на землю в Україні має такі форми: державну, колективну, приватну. Суб'єктами права колективної власності на землю є колективні сільськогосподарські підприємства, сільськогосподарські кооперативи, садівничі товариства, сільськогосподарські акціонерні товариства, у тому числі створені на базі радгоспів та інших державних сільськогосподарських підприємств. Громадяни України мають право на одержання у власність земельних ділянок для:

  • ведення селянського (фермерського господарства);
  • ведення особистого підсобного господарства;
  • будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель;
  • дачного і гаражного будівництва.

Право власності на житлові приміщення

Право власності на житлові будинки і квартири виникає внаслідок їх будівництва, приватизації, купівлі-продажу, міни, дарування спадкування та на інших підставах не заборонених законом. Так, згідно з статтею 15 Закону України "Про власність" член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу або товариства, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж іншу будівлю або приміщення, надані йому в користування, набуває права власності на це майно. Згідно з Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду", приватизація – це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України. Закон надає перелік об'єктів, які не підлягають приватизації. Встановлює перелік громадян, яким квартири передаються безоплатно незалежно від розміру їх загальної площі.

Приватизація державного майна

Приватизація державного майна - це відчуження майна, що перебуває у державній власності, на користь фізичних і юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього Закону. До об'єктів приватизації належать:

  • майно підприємств, цехів, виробництв, дільниць, інших підрозділів, які є єдиними (цілісними) майновими комплексами, якщо в разі їх виділення у самостійні підприємства не порушується технологічна єдність виробництва основної спеціалізації підприємства, з структури якого вони виділяються;
  • об'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об'єкти;
  • акції (частки, паї), що належать державі у майні господарських товариств та інших об'єднань.

Приватизації не підлягають об'єкти, що мають загальнодержавне значення. До таких об'єктів відносяться майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів, основним видом діяльності яких є виробництво товарів (робіт, послуг), що мають загальнодержавне значення.

Нотаріат як орган забезпечення прав на нерухоме майно

Нотаріат в Україні – це система органів і посадових осіб, на які покладено обов'язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші юридичні дії, передбачені цим Законом, з метою надання їм юридичної вірогідності. Вчинення нотаріальних дій в Україні покладається на нотаріусів, які працюють в державних нотаріальних конторах (державні нотаріуси) або займаються приватною нотаріальною діяльністю (приватні нотаріуси). Документи оформлені державними і приватними нотаріусами мають однакову юридичну силу. У населених пунктах де не має нотаріусів, нотаріальні дії вчиняють уповноважені на те посадові особи виконавчих комітетів відповідних рад. Вчинення нотаріальних дій за кордоном покладається на консульські установи України, а у випадках, передбачених чинним законодавством, на дипломатичні представництва України. Приватні нотаріуси мають право посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та всі інші нотаріальні дії, які вчиняються державними нотаріусами, за винятком видачі свідоцтва про право на спадщину та вжиття заходів до охорони спадкового майна. Нотаріальні дії вчиняються в приміщенні нотаріальної контори, а в окремих випадках, коли громадянин не може з'явитись в зазначене приміщення, а також коли того вимагають особливості посвідченої угоди, нотаріальні дії можуть бути вчинені поза вказаними приміщеннями. Нотаріальні дії вчиняються в день подачі всіх документів. Нотаріуси посвідчують документи, для яких законодавством передбачена обов'язкова нотаріальна форма.

Єдиний реєстр для реєстрації заборон відчуження об'єктів нерухомого майна як гарант забезпечення прав на нерухоме майно

Єдиний реєстр для реєстрації заборон на відчуження об'єктів нерухомого майна – це комп'ютерна база даних, створена за допомогою автоматизованих комп'ютерних систем, яка складається із сукупності Базових реєстрів реєстраційних округів, об'єднаних на основі єдиних правил, стандартів та процедур обміну інформацією. Базовий реєстр для реєстрації заборон на відчуження об'єктів нерухомого майна - це документ в якому здійснюється реєстрація заборон і арештів, накладених на об'єкти нерухомого майна. Реєстраційні округи створюються в межах районів, районів в містах, міст обласного підпорядкування. Реєстраційний орган – це державна нотаріальна контора (державний нотаріус), що вносить реєстраційні записи до Базового реєстру. Реєструються заборони та арешти за місцезнаходженням об'єкта нерухомого майна. Підставами для внесення відомостей про заборони на відчуження та арешти об'єктів нерухомого майна є:

  • накладення державним нотаріусом заборони на об'єкт нерухомого майна;
  • повідомлення посадової особи виконавчого комітету сільської, селищної, міської Ради народних депутатів про накладення заборони на об'єкт нерухомого майна;
  • повідомлення судових і слідчих органів про накладення арешту на об'єкт нерухомого майна;
  • повідомлення приватного нотаріуса, який посвідчив угоду, що буде підставою для накладення заборони на відчуження нерухомого майна.

Повідомлення надсилаються на паперових носіях, а також електронною поштою. Дані в Базовий реєстр вносяться на підставі повідомлень та заяв органів та осіб, за ініціативою яких були накладені відповідні заборони та арешти. Зазначені відомості вносяться у день надходження. Цей реєстр створено державним підприємством "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України.

Державна реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна в БТІ

Державній реєстрації в бюро технічної інвентаризації підлягають об'єкти нерухомості, розташовані на всій території України. Державна реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна в БТІ є обов'язковою для власників, незалежно від форм власності. Реєстрація поділяється на первинну і поточну.

Первинна реєстрація – це така реєстрація, коли об'єкт нерухомості вперше записується в реєстрову книгу і йому присвоюється черговий реєстровий номер у книзі. Разом з об'єктом нерухомості в реєстрову книгу під тим же номером записується і суб'єкт права власності.

Поточна реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна - це реєстрація переходу прав власності від одних власників до інших. Правовстановлюючий документ, що свідчить про перехід права власності не може бути зареєстрований в БТІ, якщо не проведена первинна реєстрація. Реєстрові книги ведуться окремо щодо кожного населеного пункту на фізичних осіб, юридичних і окремо щодо житлового і нежитлового фонду. Об'єкту присвоюється один реєстровий номер незалежно від кількості співвласників.

Земельний кадастр як інформаційна база в системі державної реєстрації прав на нерухоме майно

Державний земельний кадастр призначений для забезпечення місцевих рад, заінтересованих підприємств, установ, організацій і громадян відомостями про землю з метою організації їх раціонального використання та охорони, регулювання земельних відносин, землеустрою, обгрунтування розмірів плати за землю.

Державний земельний кадастр включає дані реєстрації права власності, права користування землею та договорів оренди землі, обліку кількості та якості земель, бонітування грунтів, зонування територій населених пунктів, економічної та грошової оцінки земель. Державний земельний кадастр ведеться Держкомземом, Комітетом по земельних ресурсах і земельній реформі АРК, управлінням земельних ресурсів обласних, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій, відділами земельних ресурсів районних державних адміністрацій, виконавчими комітетами відповідних рад.

До земельно-кадастрової документації належать кадастрові карти та плани (графічні і цифрові), схеми, графіки, текстові та інші матеріали, які містять відомості про межі адміністративно-територіальних одиниць, межі земельних ділянок власників землі і землекористувачів, у тому числі орендарів, правовий режим земель, що перебувають у державній, комунальній і приватній власності, їх кількість, якість, народногосподарську цінність та продуктивність по власниках землі і землекористувачах. Земельно-кадастрова документація включає книги реєстрації державних актів на право колективної, приватної власності на землю, право постійного користування землею, договорів на тимчасове користування землею. Положення містить критерії, за якими проводиться економічна та грошова оцінка земель населених пунктів, земель лісового та водного фондів, сільськогосподарських угідь, земель несільськогосподарського призначення.

Власники земель та землекористувачі щорічно не пізніше 15 січня подають виконавчим комітетам за станом на 1 січня звіти на про зміни, що відбулись у складі земель, які знаходяться у власності або користуванні. Звітні дані про кількість земель складаються щорічно, про якість земель - один раз у п'ять років. На даний час Держкомземом розроблено проект Закону України "Про земельний кадастр".

Топографо-геодезична і картографічна діяльність в системі державної реєстрації прав на нерухоме майно

Топографо-геодезична і картографічна діяльність – це наукова, виробнича, управлінська та інша діяльність юридичних і фізичних осіб, спрямована на вивчення параметрів фігури Землі, створення державної астрономо-геодезичної і гравіметричної мереж України, геоінформаційних систем, топографічних та кадастрових карт (планів).

Кадастрові зйомки – комплекс робіт, спрямованих на вивчення необхідних топографічних елементів місцевості щодо пунктів геодезичної мережі (зокрема, меж землеволодінь, землекористувачів з їх найменуванням, кількісними та якісними показниками) і нанесення їх на планшет для створення планів (карт), що служать основою для різних кадастрів.

Картографічний моніторинг – це відслідковування відповідності карти (плану) сучасному стану місцевості.

Державний картографо-геодезичний фонд України – вся сукупність топографо-геодезичних та картографічних матеріалів незалежно від їх виду, місця створення і форми власності на них, які знаходяться і зберігаються на території України.

Проблеми запровадження державної реєстрації прав на нерухоме майно

На даний час в Україні не існує єдиної системи реєстрації прав на нерухоме майно. Так, реєстрацію прав власності не землю, права користування землею і договорів оренди землі здійснюють відповідно до Земельного кодексу України сільські, селищні, міські Ради. Згідно з ч.2 ст. 227 Цивільного кодексу договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради, а відповідно до ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" біржова угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі, що в свою чергу не виключає потім реєстрації, якщо це договір купівлі-продажу жилого будинку, у виконкомі. В органі нотаріату ми можемо дізнатись про наявність встановлених заборон на нерухоме майно. З цього переліку очевидний безсистемний і фрагментарний характер існуючої реєстрації. Реєструються лише правовстановлюючі документи та певні техніко-економічні характеристики нерухомості: Не здійснюється перевірка реального правового статуту майна та врахування усіх прав щодо нього, а також встановлених обтяжень. Не існує накопичення єдиної інформаційної бази та взаємозв'язку між даними реєстраціями, відсутня взаємна координація.

Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України № 661 від 16 травня 2002 року держателем Державного реєстру прав власності на нерухоме майно, крім земельних ділянок, призначено Міністерство юстиції України, а держателем Державного реєстру земель - Державний комітет з земельних ресурсів.

На сьогодні не чинний Закон України про Державну реєстрацію прав на об'єкти нерухомого майна, порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно регулюється Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України № 7/5 від 07.02.2002 р. (із змінами та доповненнями). Таким чином, реєстрація прав власності на об'єкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці, здійснюється відокремлено від реєстрації права власності на цю саму земельну ділянку.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою виникнення, обмеження, переходу або припинення прав на нерухоме майно, яке супроводжується внесенням відповідного запису до Державного реєстру прав на нерухоме майно, який являє собою інформаційну систему відомостей про права, об'єкти та суб'єкти прав на нерухоме майно і головне, що держава гарантує достовірність зареєстрованих прав.

Державній реєстрації підлягають: право власності, обмежені речові права (сервітути, емфітевзис, суперфіцій, узуфрукт, право користування строком більше трьох років, довірче управління майном, іпотека та інші речові права, віднесені законом до таких), за винятком прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Обмежені речові права реєструються після реєстрації права власності на це майно. Не підлягають обов'язковій державній реєстрації право власності, обмежені речові права на нерухоме майно, що перебуває у державній та комунальній власності. Право власності, обмежені речові права на нерухоме майно, що перебуває у державній та комунальній власності, можуть бути зареєстровані за рішенням органу, уповноваженого управляти цим майном. Права, які підлягають обов'язковій державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації. Права на нерухоме майно, які не підлягають обов'язковій державній реєстрації, виникають з моменту укладення договору, якщо інше не передбачено договором або законом, проте зареєстровані права мають пріоритет над незареєстрованими.

З метою забезпечення повноти реєстрації, уникнення укладання угод щодо майна, яке не може бути предметом угоди, а також надання можливості сторонам оцінити свої комерційні ризики при укладанні відповідних угод, запроваджено обов'язкову державну реєстрацію обмежень наслідком, яких є заборони щодо розпорядження нерухомим майном шляхом його відчуження, а саме:

  • ухвали суду про забезпечення позову;
  • рішення суду про звернення стягнення на нерухоме майно;
  • рішення суду про оголошення банкрутом;
  • постанови органів попереднього слідства про накладення арешту на нерухоме майно;
  • вироку суду, в якому передбачена конфіскація нерухомого майна;
  • накладення заборони відчуження нерухомого майна посадовою особою виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради у населених пунктах, де немає нотаріусів.

Датою і часом реєстрації цих обтяжень вважається дата і час надходження актів відповідних органів до органу державної реєстрації прав. У разі надходження в один і той же день заяв про реєстрацію прав на нерухоме майно і актів відповідних органів про обтяження цих прав у першу чергу реєструються рішення про обтяження прав. Всі права і обтяження підлягають реєстрації в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, який складається з текстової та картографічної (графічної) частини. Текстова частина Державного реєстру прав складається із розділів, що відкриваються для кожного об'єкта нерухомого майна під час реєстрації права власності, та містять записи про нерухоме майно, про право власності на нього, про обмежені речові права та обтяження. Записи про нерухоме майно повинні містити:

  • ідентифікаційний код нерухомого майна та відомості про його адресу;
  • опис (площа земельної ділянки, будівлі, її частини, споруду тощо, призначення);
  • дані про межі нерухомості;
  • характеристику змін нерухомого майна (у разі здійснення добудови, будівництва нових об'єктів, поділу тощо);
  • час і дату внесення, погашення, анулювання та зміни записів;
  • прізвище державного реєстратора та дату прийняття рішення.

Записи про право власності на нерухоме майно повинні містити: для власників - фізичних осіб - громадян України - прізвище, ім'я та по батькові, дату та місце народження, адресу постійного місця проживання, ідентифікаційний номер у державному реєстрі фізичних осію - платників податків та інших обов'язкових платежів, дані документа, що посвідчує особу; для іноземних громадян – прізвище, ім'я та по батькові (за наявності останнього), адресу постійного місця проживання за межами України; для власників - юридичних осіб - резидентів - назву, юридичну адресу, код у Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України; для юридичних осіб - нерезидентів - найменування, юридичну адресу та країну, де зареєстровано:

  • юридичну особу;
  • вид спільної власності та розмір часток, якщо майно належить на праві спільної часткової власності;
  • зміст права, підставу його набуття;
  • час і дату внесення, анулювання, погашення та зміни записів;
  • прізвище державного реєстратора та дату прийняття рішення.

Записи про обмежені речові права та обтяження повинні містити:

  • порядковий номер запису;
  • зміст права, обтяження, строк дії, якщо він обумовлений договором;
  • підставу виникнення права, обтяження;
  • відомості про суб'єкт права;
  • у разі реєстрації іпотеки - вартість іпотеки;
  • час і дату внесення, погашення, анулювання та зміни записів;
  • прізвище державного реєстратор та дату прийняття рішення.

У картографічній (графічній) частині Державного реєстру прав на нерухоме майно зазначаються межі та коди реєстраційних округів, адміністративно-територіальних одиниць, кварталів, на які поділяються реєстраційні округи, а також відомості, необхідні для організації управління інформацією та контролю за проведенням реєстрації.

Невід'ємною частиною Державного реєстру прав на нерухоме майно є база даних реєстрації заяв та запитів, і реєстраційна справа (в якій, зокрема, зберігаються копії правовстановлюючих документів). У разі виявлення невідповідності запису в Державному реєстрі прав на нерухоме майно правовстановлюючому документу пріоритет має правовстановлюючий документ.

Дуже важливим принципом побудови системи реєстрації прав на нерухоме майно є доступність, прозорість і гласність відомостей, які містяться в Державному реєстрі. Тобто кожний зможе отримати витяг з реєстру з вищевказаною інформацією. Джерелами інформації для функціонування Державного реєстру прав на нерухоме майно є дані державного земельного та містобудівного кадастрів, Державного картографо-геодезичного фонду України та інші офіційні джерела інформації.

Порядок використання інформації встановлюється Кабінетом Міністрів України. Оскільки державна реєстрація прав на нерухоме майно є перш за все офіційним визнанням і підтвердженням державою права і носить правовий характер. Органами реєстрації пропонується визначити Агентство з реєстрації прав на нерухоме майно та його органи на місцях, які входять до системи органів юстиції і підпорядковуються Міністерству юстиції України. Відділення Агентства з реєстрації прав на нерухоме майно створюються в межах реєстраційного округу, який утворюється в межах однієї, або кількох адміністративно-територіальних одиниць в районах, містах, районах у містах. Чому саме запропоновано створення окремого Агентство, адже організаціями та установами, які причетні до тих чи інших аспектів сучасної недосконалої реєстраційної діяльності є місцеві ради та їх виконавчі комітети, місцеві землевпорядні органи Держкомзему України, обласні, міжміські, міські і районні бюро технічної інвентаризації (БТІ), представництва і регіональні відділення Фонду державного майна України, нотаріальні органи. Серед них для використання як інституційної бази для створення системи реєстрації практично може йтися про землевпорядні органи та БТІ.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно проводиться в 10-денний термін, а державна реєстрація прав на нерухоме майно, які не підлягають обов'язковій державній реєстрації, або правовстановлюючі документи не підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню - в 20 денний термін. Державна реєстрація обмежень проводиться протягом 1 року. Після розгляду всіх документів реєстратор виносить рішення про державну реєстрацію, про відмову, або про призупинення державної реєстрації прав на нерухоме майно, яке скріплюється печаткою та підписом. Відмова в державній реєстрації можлива лише в разі коли:

  • заявлене право не є таким, що підлягає реєстрації;
  • нерухоме майно або більша його частина знаходиться в іншому реєстраційному окрузі;
  • із заявою про реєстрацію прав на нерухоме майно звернулась особа, яка не може бути заявником;
  • подані документи не відповідають вимогам, встановленим Законом та іншими актами законодавства;
  • заявлене право вже зареєстровано.

Про відмову в державній реєстрації реєстратор повідомляє заявника письмово.

Державна реєстрація правочинів

Державна реєстрація правочинів проводиться відповідно до вимог Цивільного кодексу України шляхом внесення відповідної інформації до Державного реєстру правочинів.

Державний реєстр правочинів - єдина комп'ютерна база даних, яка містить інформацію про правочини, що підлягають державній реєстрації, забезпечує її зберігання, видачу та захист від несанкціонованого доступу. Держателем зазначеного реєструє Мін'юст, яке забезпечує ведення реєстру, адміністратором - державне підприємство "Інформаційний центр" Мін'юсту, що відповідає за технічне, технологічне та програмне забезпечення Державного реєстру правочинів, надання реєстраторам доступу до нього, забезпечує збереження та захист інформації, що міститься у ньому.

Державну реєстрацію правочинів, змін, внесених до них, відомостей про припинення їхніх дій, прийом запитів, видачу завірених витягів з цього реєстру здійснюють безпосередньо реєстратори - державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси.

Згідно Тимчасового порядку державній реєстрації підлягають такі правочини:

  • договір купівлі-продажу міни земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна;
  • договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти;
  • договір довічного утримання (догляду), за яким набувачеві передається у власність нерухоме майно;
  • договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їхніх окремих частин), укладений на строк не менший за один рік;
  • договір управління нерухомим майном;
  • інші правочини, державна реєстрація яких передбачена законом.

Правове забезпечення реєстрацiї права власностi на об'єкти незавершеного будiвництва

В груднi 2005 року Законом № 3201-IV було внесено змiни до ст. 331 ЦКУ, що стосуються можливостi реєстрацiї права власностi на об'єкти незавершеного будiвництва. Цi змiни, зокрема, передбачають, що: "у разi необхiдностi особа... може укласти договiр щодо об'єкта незавершеного будiвництва, право власностi на який реєструється... на пiдставi документiв, що пiдтверджують право власностi або користування земельною дiлянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документацiї, а також документiв, що мiстять опис об'єкта незавершеного будiвництва".

В той же час, дiє норма Тимчасового положення про порядок реєстрацiї прав власностi на нерухоме майно, затвердженого Наказом Мiн'юсту вiд 7 лютого 2002 р. № 7/5, яка непрямо забороняє реєструвати право власностi на незавершенi об'єкти будiвництва: "реєстрацiї пiдлягають права власностi тiльки на об`єкти нерухомого майна, будiвництво яких закiнчено та якi прийнятi в експлуатацiю у встановленому порядку, за наявностi матерiалiв технiчної iнвентаризацiї, пiдготовлених тим БТI, яке проводить реєстрацiю права власностi на цi об`єкти" (п. п. 1.6 п.1).

Таким чином, якщо загальне законодавство (ст. 331 ЦКУ) допускає реєстрацiю права власностi на незавершене будiвництво, то спецiальне (п. п. 1.6 п.1 Наказу) визначає механiзм реєстрацiї прав на об'єкт будiвництва, i паралельно не передбачає реєстрацiю цих прав на об'єкт незавершеного будiвництва, що, власне, i становить правову колiзiю.

Колiзiя ця, iмовiрно, виникла iз внесенням змiн до Цивiльного кодексу України, а спецiальне законодавство – механiзм реєстрацiї – цих змiн не врахувало. Утiм, слiд зазначити, що в травнi цього року Мiнiстерство юстицiї спробувало роз'яснити ситуацiю Листом № 19-32/1, де описаний необхiдний механiзм та процес реєстрацiї права власностi на об'єкти незавершеного будiвництва. Але факт залишається фактом - Лист Мiн'юсту не має силу закону, а носить виключно рекомендацiйний характер.

Дане питання є дiйсно дуже суперечливим, оскiльки Тимчасове положення про порядок реєстрацiї прав власностi на нерухоме майно передбачає реєстрацiю права власностi тiльки об'єкту, який було введено до експлуатацiї. Але законодавець внiс змiни до ст. 331 ЦКУ, за якими особа, яка ще не збудувала, але вже будує майно, має право зареєструвати об'єкт незавершеного будiвництва i вiдповiдно взяти витяг iз реєстру.

Реєстрацiя також вiдбувається i на основi Додатку № 1 "Перелiк правовстановлювальних документiв, на пiдставi яких проводиться реєстрацiя прав власностi на об`єкти нерухомого майна" Тимчасового положення, де зокрема не зазначено, що первинна реєстрацiя права власностi проходить на пiдставi дозволу iнспекцiї державного будiвельного контролю, мiсцевої ради чи держадмiнiстрацiї. Отож обов'язковою має бути належнiсть земельної дiлянки вказанiй особi. Якщо ж земельна дiлянка нiяким чином не вiдноситься до особи, яка здiйснює будiвництво, то на сьогоднiшнiй день неможливо зареєструвати чи подовжити навiть землекористування.

Зустрічаються випадки, коли завершується договiр iнвестування (пайова участь у будiвництвi), i коли ступiнь готовностi об'єкта є досить високою, власник окремого iнвестованого примiщення може звернутися iз позовом про визнання за ним права власностi на вiдособлену частину у цьому об'єктi. В даному випадку виникає колiзiя – будинок в експлуатацiю не введено, в БТI не зареєстровано, проте доля цiєї частини вирiшується в судi.

Також існує питання, яке часто розглядається судами – це призначення технiчної експертизи на визначення ступеня готовностi об'єкта, як у процентному вiдношеннi, так i у вартiсних показниках.

Наступнi проблеми, якi виникають при реєстрацiї прав на незавершений об'єкт будiвництва – будiвництво продовжувалося, ступiнь готовностi i вартiсть змiнилася, а подальшi змiни щодо введення об'єкта в експлуатацiю в БТІ не вносяться.